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　　暴利，是指生产者、经营者用不正当手段获取超过合理利润幅度的行为，其具体界限和认定通常由有权机构(物价部门、法院等)根据同种商品、同档次服务在同一地区、同一时间的相对价格水平认定，但普通消费者也不难根据社会常识和生活经验做出合理判断。在我国，房地产的价格国家是没有规定的，因为每个房地产开发商开发的房地产产品都有很大的差异，比如品质、地段、配套差异等。有业内人士人为，中国目前房地产开发的利润达到50%的就可足以视为暴利。

　　一个房子的成本到底是多少钱？

　　房地产的成本到底是多少？尽管社会各界对房地产市场的信息对称有着强烈的呼吁和要求，但众多开发商和各有关部门一直对此讳莫如深。

　　房地产售价是建立在成本基础之上的，要考量售价是否合理，首先要计算其开发成本。目前，房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面，如图（一）。

图（一） 房地产开发成本构成

　　目前土地分为“生地”和“熟地”，两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同。所谓“生地”指的是公路建设、煤气管道的铺设、向所在地居民进行征地等各项开发之前的准备工作尚未开展的土地。这类土地拿地价格相对较低。“熟地”指包括公路铺设等各项工作已经实施完毕的土地。“熟地”价格相对较高。

　　据了解，2009年，国土资源部调查全国620个项目数据中提到，海口的9个项目中，地价占房价比例最高的为24.59%，最低的为8.8%。

　　而在去年被媒体曝光的某在售地产项目的开发总成本统计表显示，在投入总成本中，地价只占29.76%，如图（二）。

图（二） 某在售地产项目的开发总成本统计

　　房地产资深人士李明表示，目前我省拿地成本占整个房地产开发成本的比例普遍达到30%左右。各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大，但总量也不算大，对房价产生的影响比较小。

　　房价是怎么制定出来的呢？

　　国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90㎡“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为24.8万元，每平方米为2757元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。而从海口目前二手房标价来看，以这样的价钱只能买到一半（50㎡）的房子

　　目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”，即：以可比楼盘为参照，设置相应的权重系数，进而推算出自身项目的销售均价；再以销售均价为基础，设置项目的平面和立面价差系数，形成每一套房子的具体价格；最后，依据客户排号意向和客源积累情况，在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式，必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下。

　　房地产到底是不是暴利行业？

　　万通地产董事局主席冯仑曾表示，开发商平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。只可惜他们的声称，迎来的是板砖一片，质疑声纷起，并无人相信。国土部门的统计数据显示，地产集团利润率至少在30%左右，绝对称得上暴利行业。

　　一位不愿透露姓名的业内人士分析，以号称低利润的某大集团为例，如果按照去年四个在广州销售楼盘平均价格12600元/平方米，每平米净利润993元，而广州去年商品房均价9346元，利润率也达到33%以上。

　　广州粤沛地产副总经理黄春认为，开发商的利润是笔难算的账，要根据具体的项目来看。去年楼市牛市时期，开发商利润都有很大提高，尤其是早几年拿的地块，去年才卖的项目，利润更是可观。他给记者算了一笔账，在开发商的成本中，主要包括土地出让金、税费，此外还有销售代理和广告费用等。前面两种所占的成本比例约为30%～40%。据其了解，去年开发商30%的利润是基本的，有的甚至达到了50%，甚至更高。

　　消费者表示希望房产成本能够透明化，即便不能要求每一个开发商都获得平均利润，但钱花哪也知道的明白实在。