但在空前严厉的“新国十条”出台后，中央将利刃指向了以炒房客为首的投资投机需求。在“新政”洗礼过后，投机需求能否被永远驱逐出住房市场，中国楼市能否免遭日本式崩盘？住房能否真正回归到民生性和消费品功能上？

过度投机推高房地产泡沫

根据国土资源部最新发布的报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。进入2010年，房价上涨速度更是有加速之势，根据国家统计局公布四月份房地产数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。

在房价飞涨的同时，国内一线城市房价泡沫化也更加严重，根据中投证券宏观经济报告显示，目前我国北京、上海与深圳的住房租金售价比为2%左右，远低于三年期国债收益率，甚至低于2007年地产泡沫破裂时的水平，这意味着现阶段房地产泡沫比起2007年有过之无不及。

“只要30%的收益，就有人愿意冒险，如果有300%的收益，投机住房的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛”， 社科院专家曹建海如此评价中国“全民炒房”的特色。

在曹建海看来，房价飙升的主因并非开发商口中的“供求不足”，而是投机需求的泛滥。“在去年3月楼市的小阳春中，刚性需求确实占了很大的比例，但随着信贷的逐步放松，投资投机需求比例逐渐增大，由消费者主导的市场也逐步演变成由投机主导的市场，房价形成了快速上涨之势”。

曹建海认为，国内炒房投机气氛之所以盛行主要受到多方面影响:首先，住房供应被政府与开发商垄断，住房需求被迫涌向商品房市场，这就是人为造成的“供应不足”，如果政策允许小产权房“转正”，商品房根本炒不起来；同时，银行的违规放贷对于炒房起到推波助澜的作用，就算是温州炒房团的资金也不完全是自己的资金，没有银行的天量放贷，投机者根本没有足够的资金去炒房；

“最后，过去几年政府在房地产调控决心不足，导致了房价出现报复性上涨，造成了一幅房价只涨不跌的假象，进一步促成全民炒房的怪相”，曹建海表示。

楼市能否免遭日本式崩盘？

在“全民炒房”盛行的同时，日本经济泡沫破灭的历史告诉我们，世界上从来没有只涨不跌的房地产市场。

1990年，在日本泡沫经济达到巅峰之际，国土面积仅相当于美国加州的日本土地总价值几乎是美国的四倍，无论是老百姓、开发商甚至银行均在疯狂享受这场投机盛宴。但在日本楼市崩盘后，东京一间豪宅价格可以从最高的185万美元跌至35万美元，即使到现在也仅仅回升至45万美元，楼市泡沫的破裂后果是非常可怕。

国金证券首席经济学家金岩石认为，80年代末日本楼市处于崩盘的时候，其城市化程度达到63%，这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%，楼市崩盘的风险越大。“按照现时我国45%的城市化进度计算，2025年-2030年将是国内楼市泡沫破裂的时候，但如果房地产保持像2009年般的高速发展，楼市崩盘可能提早至2017年”。

正因如此，“新国十条”的出台，正是温总理遏制房地产市场投机投资行为的最有力武器。在中投证券宏观经济分析师邢微微看来，“新国十条”直接与间接提高了按揭贷款成本，尤其对二、三套房按揭贷款的严格规定将能够打击投资与投机型购房需求，这意味着催生房价泡沫的主要因素——长时期低按揭成本正在逐步退出，如果央行能够有效控制整体信贷规模以降低通胀预期，我国房地产市场或将经历一次1-2年的下行周期，一线城市房价有可能下调30%，房地产泡沫将得到极大释放。

“本轮的调控对于遏制房地产投机行为确实起到很好的作用，而且目前市场已经见效”，曹建海向网易房产表示，现在要看的是政府的决心，如果政策出现像2008般“半途而废”的情况，房价说不定会出现报复性上涨，泡沫反而越吹越大。

金岩石更认为，政府应该考虑尽快开征物业税，通过增加房地产持有成本遏制投机现象，避免日本式的楼市崩溃。

让住房回归消费品属性

购买住房到底是消费还是投资？该问题在国内一直存在很大争议。从2003年开始房价增长进入“快车道”，但最能反映物价水平的CPI统计却始终没有把房价纳入。

对此，国家统计局的解释是，国际通用办法一般把住房列入投资产品，因此不计算在CPI中，但有经济学家对此表示质疑：“在中国CPI占比最高的是食品，美国CPI占比最高的是房产，这说明美国人把房产定义为消费品，中国人把房产定义为投资品，当政府打压投资需求的同时，别忘了把房产定义为投资品的正是我们国家。”

“如果一个国家把房子作为投资品，该国的楼市肯定出问题”，金岩石直言，如果大家都把房子当作投资品、收藏品而并非消费品，那么房子失去了其居住的属性，而是成了社会财富再分配的工具，每个人都会希望盘热房地产，楼市就会出现暴涨暴跌的情况。

曹建海表示，要让房子回归到消费品的属性，国家应该把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责，牢牢把握住房的民生性，限制炒房投机行为，针对房屋买卖以及空置增加税收等手段，给老百姓灌输一个正确的概念：“房子是用来住的，不是用来炒的”。（